Racheter la maison familiale est un projet de vie, mais comment l’organiser à plusieurs sans créer de tensions ? La Société Civile Immobilière (SCI) offre un cadre juridique et fiscal idéal pour mener à bien cette opération. Elle permet de sécuriser l’achat, de simplifier la gestion commune et d’anticiper la transmission du patrimoine. Alors, comment monter une SCI pour racheter la maison de ses parents ? On vous guide pas à pas !
Pourquoi choisir une SCI pour racheter la maison des parents ?
La SCI, c’est quoi et comment ça marche ?
La SCI est une société qui permet à plusieurs personnes de posséder et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers ensemble. Le principe est simple : les membres de la famille (les « associés ») ne sont pas directement propriétaires de la maison. Ils possèdent des parts de la SCI, et c’est la SCI qui est propriétaire de la maison.
Son fonctionnement, comme l’indique https://www.guide-immobilier.fr/sci/acheter-la-maison-de-ses-parents-avec-une-sci/, est défini dans les statuts, un document personnalisable qui précise, entre autres :
- l’indépendance juridique de la SCI ;
- la flexibilité offerte par des statuts sur mesure ;
- les règles de vote établies dès le départ.
Les avantages concrets pour transmettre le patrimoine
Avec une SCI, il est beaucoup plus simple de transmettre progressivement un bien immobilier. On peut donner ou vendre des parts sociales petit à petit, sans avoir à vendre la maison elle-même.
Contrairement à l’indivision, où il faut l’accord de tout le monde pour les décisions importantes, la SCI évite les blocages qui créent souvent des conflits grâce à des règles de vote fluides.
Les points de vigilance et les questions d’impôts
Comment éviter le risque de donation déguisée ?
La notion de donation déguisée s’applique lorsque la maison est vendue à un prix bien inférieur à sa valeur réelle, dans le but apparent de transmettre le bien sans payer les droits de donation. Pour éviter ce risque, il est crucial de pouvoir démontrer que le prix de vente a bien été payé. Pour cela, privilégiez :
- des virements bancaires traçables du compte de la SCI vers celui des parents ;
- la conservation de tous les justificatifs de l’opération (acte de vente, rapport d’estimation).
Quels impôts pour les parents et pour la SCI ?
En principe, les parents qui vendent doivent payer un impôt sur la plus-value réalisée (la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial). Toutefois, si la maison vendue constitue leur résidence principale, ils bénéficient d’une exonération totale de cet impôt.
Du côté de la SCI, des frais d’acquisition de l’ordre de 7 à 8 % du prix de vente s’appliquent.
Anticiper la gestion des relations familiales
Pour qu’un projet familial de cette envergure fonctionne, une bonne communication entre tous les membres est essentielle. Il convient ainsi de s’accorder sur les décisions importantes afin d’éviter toute tension. Il faut également définir clairement les modalités permettant aux parents de rester dans la maison après la vente.
